Можно ли строить дом на "сельхозке"? | Юридическое Бюро Ольги Абраменко

Апрель 8, 2022| Ольга Абраменко| Земельное право | Комментариев: 0

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

Данные изменения позволят Крестьянским Фермерским Хозяйствам (КФХ) возводить или узаконить жилые дома, находящиеся на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Какие имеются условия для строительства жилого дома на участке сельскохозяйственного назначения?

Одно из главных условий строительства жилого дома на сльхоз землях – это ведение фермерского хозяйства на данном земельном участке.

Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец является Крестьянским Фермерским Хозяйством и действительно занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ;
единолично.

В случае предпринимательской деятельности фермерская деятельность ведётся без образования юридического лица.

Перечень видов разрешенного использования далее (ВРИ) земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых разрешается строить фермерский дом поименованы в классификаторе, утвержденном Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков”.

В том числе можно строить жилой дом на земельном участке сельскохозяйственного назначения даже если виды разрешенного использования «старые», то есть которые на данный момент не поименованы в классификаторе, но относились к землям сельскохозяйственного назначения.

Пример видов разрешенного использования:

для с/х производства
для ведения сельского хозяйства
для ведения крестьянского хозяйства
фермерское хозяйство
звероводство
животноводство
рыбоводство
скотоводство
растениеводство
пчеловодство
питомники и т.д.

ВАЖНО:

Фермерский дом разрешено строить:

при осуществлении реальной деятельности КФХ;
на участках с любым видом разрешённого использования сельскохозяйственного назначения;
в том числе на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель сельскохозяйственного назначения;
изменять «старые» виды разрешенного использования земельного участка на новые, которые находятся в классификаторе не надо.

ИСКЛЮЧЕНИЯ СОСТАВЛЯЮТ: земельные участки относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодья, вот на них строить жилой дом нельзя.

Запрещается делить земельный участок с возведённым фермерским домом.

ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из единого земельного участка, на котором расположен фермерский дом, если это может привести к уменьшению площади исходного участка.

Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади. Это требование закона соответствует положениям ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

статья 6:

Земельный участок является частью имущества хозяйства;
имущество хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное;
доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество устанавливаются соглашением между членами КФХ.

статья 13:
- надел, на котором расположен фермерский дом, можно раздробить только в порядке выдела земельных участков в счёт земельных долей – то есть без выдела участков в натуре и их регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости;
- при образовании земельных участков в счёт земельных долей сохраняется целостность исходного земельного участка, а в ЕГРН можно зарегистрировать только земельные доли в составе этого участка.

Запрещается массовая застройка сельхоз земель коттеджными посёлками.

Для того, чтобы земельные участки сельхоз назначения не использовались под строительство коттеджных посёлков, новый закон ввел ограничительные мер:

для участков земель с/х назначения, на которых уже расположены фермерские дома, сохраняется действие закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

использование земли допускается только в целях осуществления деятельности КФХ;
фермерский дом, ранее возведённый на участке, предназначенном для ведения КФХ, остаётся частью имущества такого хозяйства.

будущие жилые дома на участке с/х назначения, на которых осуществляется фермерство, будут входить в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства.

Регламент застройки земельного участка и параметры фермерского дома.

Законом определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома:

на участке можно построить только 1 жилой дом
параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:

общая площадь дома – не более 500 м²
площадь застройки под домом – не выше 0.25% от площади земельного участка
количество этажей – не более 3

В соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (пункт 39 статьи 1) установлена равнозначность понятий:

«жилой дом»
«индивидуальный жилой дом»
«объект индивидуального жилищного строительства»

Соответственно, параметры жилого дома, который можно возвести на фермерской земле, должны также отвечать требованиям, указанным в статье 11 закона о фермерских хозяйствах (№ 74-ФЗ от 11.06.2003):

количество надземных этажей – не более чем 3
высота – не более 20 м
здание:

должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании
не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Возведённый фермерский дом должен соответствовать:

установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства
строительным нормам жилого дома:

изложены в Своде правил СП 55.13330.2016

противопожарным, санитарным и т.д. требованиям
своим расположением на земельном участке не нарушать:

права иных лиц
требования установленных обременений/ограничений:

в случае наличия ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории) на земельном участке

виду разрешённого использования земельного участка, на котором создан объект
градостроительному регламенту

Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

В целях исключения возможности наступления правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, необходимо заблаговременно ознакомиться с Правилами Землепользования муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

О регистрации фермерского дома

До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

Основания для проведения регистрационных действий:

технический план строения
правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:

для случая, когда право на ЗУ, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом) в ЕГРН не зарегистрировано

ВАЖНО: при этом не требуется направлять в администрацию:

уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства

Сведения об объекте недвижимости (жилом доме) в техническом плане указываются на основании:

проектной документации (при её наличии)
декларации

за исключением сведений:

о площади дома
местоположении дома на земельном участке

Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

Правовая связь жилого дома с земельным участком сельхоз назначения.

ВАЖНО: фермерский дом «привязан» к земле.

В случае, если владелец будет использовать землю неправильно (не для осуществления деятельности КФХ), земельный участок может быть изъят государством или муниципалитетом – по причине его нецелевого использования:

нецелевое использование земельного участка признаётся земельным правонарушением
ответственность за использование с/х надела не по целевому назначению
- установлена КоАП РФ (статья 8.8)
- усилена требованиями нового ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021

ВАЖНО: Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.

Руководитель юридического бюро Абраменко О.В.

При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.

2022г. (с) abramenko.pro