Согласно Гражданскому Кодексу РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
То есть, Договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.
Данная позиция поддерживается судебной практикой и вышестоящими судами.
Примеры, когда суд не будет взыскивать арендную плату с арендатора:
- Если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. (п.5 “Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)”
- Если арендатор не мог использовать арендованное имущество из-за действий третьего лица (Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013
- Если арендодатель не обеспечил доступ арендатору в арендованное помещение. (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2015 N Ф02-3767/2015 по делу N А19-8760/2014; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2016 N Ф05-3189/2016 по делу N А40-206455/14)
- Если арендатор не мог использовать арендуемое помещение по назначению (Определение Верховного Суда РФ от 26.05.2017 N 309-ЭС17-5077 по делу N А71-1468/2016; Постановление АС Московского округа от 06.11. 14г.по делу №А41-3916/13)
- Если выявлены скрытые недостатки передаваемого имущества в аренду уже после заключения договора (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2017 N Ф05-15007/2017 по делу N А40-98941/2016)
- Если арендатор не мог пользоваться арендуемым имуществом под влиянием непреодолимой силы форс-мажора (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.09.14 по делу №А73-14050/2013).
Для того, чтобы отстаивать свои права Арендатора и доказывать, что Вы не имели возможности пользоваться арендуемым имуществом, одних Ваших слов в суде недостаточно. Нужны доказательства.
ВАЖНО ФИКСИРОВАТЬ НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА:
- Уведомлениями о вызове арендодателя или предоставления доступа в помещение.
- Телеграммами.
- Актами.
- Ведите фото и видео фиксацию.
- Вызывайте полицию и просите составить протокол осмотра. Материалы проверки пригодятся в последующем в суде.
- Привлекайте сторонние специализированные организации, например для фиксации скрытых недостатков.
- При необходимости назначайте экспертизы и т.д.
От того какие доказательства Вы соберете будет зависеть Ваша позиция по делу, а также и исход самого судебного разбирательства.
Если возникли вопросы обращайтесь за консультацией, звоните, пишите на электронную почту: info@abramenko.pro с радостью отвечу на ваши вопросы.
2019г. (с) Руководитель юридического бюро Араменко О.В.
При перепечатке ссылка на автора и сайт первоисточник обязательна.
